景区收益_景区收益权评估

1.景区运营管理及盈利模式是怎么样的？

2.什么旅游景点盈？

旅游收入：从理论上说，就是旅游景区所获得的旅游者异地消费的总和。旅游产业的收入，包括了游客出游以后的吃、住、行、游、娱、购、体、疗等各个方面的收入，并且形成一个收入链；因此，旅游产业的总体收入，是一个综合收入概念；对于具体到某一个旅游项目，其收入一般只包含了游客出游中的一部分消费。 旅游收入要素包括：旅游产业构成的八要素行、游、住、食、购、娱、体、疗也是构成旅游收入的要素；但对于旅游收入结构而言，八要素相互交织，形成了复杂的要素结构组合：\x0d\　　一、交通行\x0d\　　1、旅游目的地与客源地的交通方式： 火车、一般客车、观光火车、观光小火车、古董火车； 游船、大型游轮、观光游船、画舫； 飞机、大型客机、直升机、水上飞机、小型飞机； 汽车、大巴、越野车、自驾车；\x0d\　　2、旅游者在旅游目的地/景区内的游览交通设计： 索道：箱式、椅式、吊缆式、轨道式、拖牵式等等； 动物：骑马、骑驴、骑骆驼、骑象、马车、牛车、驴车、狗拉雪橇等； 机动车：电瓶车、小火车、越野车、观光大巴、摩托车等； 游船：小型休闲船、地方特色船、快艇、橡皮艇、木筏、竹筏、独木舟、赛艇、摩托艇等； 人力：滑竿、自行车、人力车、独轮车、三轮车、轿子等； 滑道：不锈钢、陶瓷、塑料等； 桥：观光大桥、斜拉桥、石桥、木桥、风雨桥（廊桥）、索桥、独木桥、钢丝索等； 垂直交通：观光电梯、升降平台、自动扶梯、人工吊篮、攀岩绳梯、云梯等； 跨越飞行：滑翔伞、索道、热气球、、直升机、水上飞机等。\x0d\　　二、游（旅游者在旅游目的地的游览过程）：\x0d\　　1、门票收入方式设计： 差价制：季节差价、淡季、旺季；群体差价、学生、教师、军人、老年；团队差价、旅行社、企业； 一票制、联票制、多票制（园内园）； 门票附加赠送制：送全部或主要项目、送一餐、送一杯茶饮、送讲解、送保险费、送停车费等； 有效结构：园内有效、当日有效、多日有效、按小时收费； 特殊门票：光盘、名信片、画册、照片、瓷片、木片、竹片、铜片等等； 高价制与低价制：度休闲产品和观光产品两类产品，形成了高观光产品门票价格和低度休闲产品门票价格的格局。观光产品主要以门票收入为主，景区虽然也有餐饮和购物，但主要来源是门票，可以高门票形式，这样也给旅行社提供更多折扣收入；休闲产品低门票，给游客直接让利，通过住宿，餐饮，，购物等方面的收益增加收入，以便在尽短的时间进入市场，增加占有市场的份额；同时赢得营销宣传的实际效果。\x0d\　　2、讲解伴游收费： 收费讲解：级差讲解员制、普通耳机讲解、情境耳机讲解； 伴游收费：向导收费（包括结合交通工具的马帮、船夫等）、陪伴收费、保护收费等等；\x0d\　　三、住（旅游者在旅游目的地期间的住宿）： \x0d\　　标准酒店：分星级收费、季节调整、团队折扣等； 主题酒店：以文化、游乐、康体、疗养等为主题的酒店，结合购物、表演、游乐、康体、疗养等形成综合消费； 家庭旅馆：民族、民俗、农家、牧家、渔家、小镇人家等； 户外野营：帐篷、吊床、树屋、船屋、小木屋等； 四、餐饮（旅游者在旅游目的地旅行期间的餐饮）：\x0d\　　餐饮类型： 美食一条街、农家乐（城郊餐饮农家乐、度型农家乐）、大棚餐厅（北方）、户外烧烤（BBQ）、特色餐馆、主题餐馆、风情餐馆、宴会餐厅等等； 餐饮方式：\x0d\　　餐饮赠送其它内容：歌舞表演（歌舞宴）、康体活动（垂钓、、洗浴）、（、电子游戏、卡拉OK等）、门票（郊区苗圃、园林、陈列等）、停车费； 五、（旅游者在旅游目的地的游览中的项目）：\x0d\　　文化： 、音乐、戏剧、多维数码全空间**、动感**、水幕**、魔幻戏剧、音乐喷泉、灯会、光雕、激光表演及游戏、电子游戏、、郊野剧、情境剧、化妆舞会、联欢舞会、Party等； 游艺体育运动：各种游乐设施、庙会、滑雪、高尔夫、游船、各种比赛等；\x0d\　　表演型：民俗风情歌舞演出、历史文化节目表演、体育竞技表演、动物表演等；\x0d\　　参与型：民族民俗生活参与、农家渔家牧家参与、复古生活参与、历险参与等；\x0d\　　六、购（旅游者在旅游目的地购买的旅游商品）：\x0d\　　类型：旅游纪念品、土特产、时尚购、艺术珍藏购买等；\x0d\　　方式：免费赠送、主动购买、强制购买（购物＋门票）、诱导购买（shopping店）等； 七、其它（旅游者在旅游目的地内的其它支出项目）：\x0d\　　活动收入：会议、展览、婚庆等活动主办收入；\x0d\　　宗教收入：香火、祈福、卜卦、募捐等等；

景区运营管理及盈利模式是怎么样的？

一、年化收益率含义 年化收益率是把当前收益率（日收益率、周收益率、月收益率）换算成年收益率来计算的，是一种理论收益率，并不是真正的已取得的收益率。例如日利率是万分之一，则年化收益率是3.65﹪（平年是365天）。因为年化收益率是变动的...

什么旅游景点盈？

建立专业景区管理公司形成统一营销中心

1、景区管理公司的定位和职能

为保证景区业务的相关能力建设，整合景区，提升整体品牌和效益，需要组织架构进行匹配，建立景区专业公司具有其必要性。

定位：运营协调中心、品牌整合中心、战略规划中心、人才培养中心

职能：(1)明确景区业务的发展方向与发展重点，建立景区业务的盈利模式，挖掘盈利能力。(2)协调景区内的品牌建设，对景区业务整体的品牌进行设计与推广，提升品牌的知名度和影响力。(3)集中进行项目可行性分析，建立相关流程制度。(4)培养景区人才，建立自己的景区管理团队，确保日常经营和输出管理的人才数量。

2、统一品牌，集中产品作战

将景区及相应产品的品牌进行统筹规划，统一规则，从长期及整体的战略的眼光来看品牌营销。通过合理的品牌定位、品牌营销与品牌传播，在游客数量大幅增长的基础上，在游客中建立品牌知名度与美誉度，以鼓励游客积极宣传景区，产生品牌效应。这需要对品牌所蕴含的产品、价值、文化及管理进行相应的定位，并将其贯穿整个运营流程，转化为可以传播的信息及口号，确定品牌要素及传播渠道，并注意后续机制对品牌营销的监督与追踪效果。

3、开发网络营销渠道

现有的旅游业态较为健全：旅行社、酒店、芒果网、景区、度区、客运、高尔夫、演艺。充分运用旅游板块内部，积极拓展与系统内旅行社、公司、景区产品、在线旅游平台的合作，将网站作为统一的产品展示、销售及客户共享的平台，使各旅游业态形成完整的产业链和完善的网络覆盖，实现客户共享。

推出不同类型的会员卡、储值消费卡等，建立起庞大的客户群，持卡的客户可以在集团下属的各个旅游景区、酒店、客运、旅行社等进行消费、折扣优惠;与各大航空公司、商家等进行合作联盟，实现共享，让客户感到尊贵与自豪，真正体现周到体贴的服务理念。

分析客户类型建立相应的营销渠道

1、分析客户：通过对目标客户类型、年龄、收入、地域等条件的分析，总结出客户的消费能力、逗留时间等，结合不同类型的自助游游客、旅行团游客及机构客户来定位景区产品的类型及特点，并进行相应的市场推广。

2、构建渠道：通过构建景区的营销渠道，分别针对不同类型客户，赢得大量的客源。对于机构大客户直销，可建立相应体系，拓展客户关系，承接大型跨国企业、上市公司和行业领先公司的会议、度、展览、商品发布活动等;对于旅行团游客，则可积极拓展全国范围内的各大旅行社的合作，并运用旅行社板块内部，这一般会在项目投入运营的初期为景区贡献客源;对于自助游游客，可通过品牌推广进行接触，在项目运营的初期进行一定的广告营销，并通过网络、便捷的售票方式使自助游游客更容易来到景区。

3、营销工具：在构建出景区的营销渠道后，在众多的营销工具如广告、赞助、市场调研、网络、促销、印刷品、公共关系、媒体等中进行筛选，以选择最适合的工具与内容。

加强专业化经营　兼顾租赁外包

进行景区投资时，需要对产品及服务要素进行评估，通过项目在整体战略中的重要性、品牌影响力、盈利能力以及自身的经营能力等方面确定哪些项目进行自营，同时考虑哪些项目需要利用社会。

1、集中精力于自身经营经验丰富、管理良好的项目

自营主要是指完全依靠景区板块的内部，由景区的核心团队进行经营，将核心的温泉、酒店等专项项目、特色项目做好，提高利润率水平，并可充分利用集团的，经营各类核心产口。

2、对其他非重点项目进行招商引资，租赁外包

外包出租主要是依靠景区板块外的进行经营。外包经营一般会将项目的人员及集中在获得土地、自然以及经营优势项目上，保证收益率，通过外包获得稳定而且理想的收益，不用过多地牵涉在日常的细节经营中。

在项目外包时，需要对外包供货商的资质及质量进行严格的评估，考虑其与景区定位是否相符，并合理制定收益要求，关注产品定价、质量与丰富性，相互达成协议，选择国际知名连锁品牌或经营成熟集团，有利于丰富景区产品，扩大客源。同时定期、持续对供货商进行评估，确保供货商提供合理、良好的服务与产品，设立淘汰与再选择制度，保证供货商与景区的发展相一致。

随着景区运营能力的加强，在条件成熟的情况下可以形成景区系列标准，考虑打包上市，推陈出新，创造自己的造血功能。

公益性定价是指产品的定价应该考虑到大多数社会公众的利益，以一种较为合理的价格销售产品的定价方法。公益性定价不以盈利为目的，是以社会效益为重的一种定价方法。旅游景点的公益性定价的重要依据是旅游的公益性特点，公正合理的价格更容易发挥旅游景点的公益性，最终实现共享、还景与民、让利于民。

二、公益性定价的可行性分析

1.旅游景点的公益性特点决定了旅游景点类的旅游的门票定价最终将会用公益性定价方法

从根本上说，旅游景点属于公共，所有权本属于国家，使用权属于全民共有，是人类共同的财富，都有权利欣赏自己土地上的美景。我们允许景点收门票，但收费只是为了维持景区的正常运转，景点的真正价值是成为大众化的休闲场所，而不是成为部分人牟利的工具。旅游景点是一种公益性的旅游，正是这种属性决定公益性定价方法是这类产品的科学的定价方法。

2.公益性定价有利于旅游企业及所在地的宣传和促销

从营销学的角度分析，低价策略可以实现薄利多销，可以吸引更多的消费者前来消费，并且可以带动其它商品的销售。旅游业是一种综合性较强的行业，景点的门票收入只是旅游收入的极小的一部分。旅游业对国民经济和地方经济的重要贡献不在于门票经济，而在于它的联动效应和拉动作用，它可以带动其他产业形式的共同发展。

门票如门槛，过高的票价成为景区及其所在地与外界沟通的障碍或阻力。高票价在短时间内也许会给景区带来较好的经济收益，但在长时间内会制约其可持续发展能力，更会降低它的辐射和带动作用，会对所在地区整个经济的发展带来负面影响。而公益性定价也许会牺牲景区的暂时利益，但对所在地经济的综合平衡、长期发展会产生积极作用。

某些专家认为，景点的效用应定位于“招牌”、“广告”，扮演“梧桐树”的角色，其作用在于吸引。通过营造良好的环境，吸引更多的人流、物流和资金流，从而推动经济的全面发展。随着社会的发展，在旅游六要素中，“游”应该成为其它五要素的“促销员”，即通过满足游客“游”的需求，带动旅游者在旅游目的地的“吃”、“住”、“行”、“购”、“娱”方面的消费。

众所周知，西湖也经历了从收门票到免门票的发展过程，但是西湖的免票并没有拉杭州旅游收入的“后腿”，反而吸引来广大游客，给餐饮、住宿、商贸、交通等相关行业带来了巨大的商机。根据杭州市统计局和杭州市旅委联合统计，实施免费的头一年，即2004年，杭州市的旅游总收入比去年增加了120亿元！而且，2004年杭州接待的入境旅游者人数、国内旅游者人数以及日本游客人数，均超过了历史上的年度最高水平。免费西湖策略使游客量及消费水平都大大增长。

一位研究旅游业持续发展的专家也表示赞同：“景点是旅游产业的吸引点，‘吃住行游购娱’是综合收入的扩大面。门票价格持续攀高，想做大旅游市场的难度会更大。”

事实证明，旅游经济不是门票经济，实行免费或低票价未必就赔钱。

3.公益性定价是顺应民生的需要

公益性定价可以实现还景于民，有利于社会的和谐发展，可以促进和谐社会的建设。博物馆、科技馆、展览馆、公园、花园、世界遗产等类景点具有公共属性，属于全民所有，这类景区的经营应该以公益性经营为主，应该以社会效益为主。特别是世界文化遗产类的旅游景点，它是人类的稀缺的、具有垄断性的，而很多包括山、水、文化遗产等都是属于全体国人，并不隶属于某企业或个人。其次，由于景区开发中有很多启动资金、宣传资金来自当地财政，而财政的钱是纳税人的钱，可以说，景区具有公益化的色彩，这也决定了景区门票不可能是纯市场行为。旅游景区具有教育的功能，对这类景点实行公益性定价有利于发挥景点的教育功能。　　4.可以调节市场供求关系，利于缓解旅游的季节性和不稳定性